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Construir: el punto sobre las nuevas reglas.

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¿Tienes un proyecto de construcción o ampliación? Desde el permiso de construcción hasta la declaración de fin de obra, aquí están todas las disposiciones de planificación urbana examinadas ...

¿En qué casos solicitar un permiso de construcción?

Por supuesto, obtenerlo es obligatorio para construir una casa nueva. Pero el permiso de construcción es igual de indispensable cuando se consideran transformaciones en un edificio existente. Está regulado por el código de planificación urbana (artículos L. 421 y siguientes, R. 421 y siguientes).

El trabajo involucrado

Aquellos que llevan a crear más de 20 m2 de superficie adicional. Para tener en cuenta: en las comunas provistas de un PLU (plan local de urbanismo), la nueva superficie a tener en cuenta ha pasado de 20 a 40 m2. Sin embargo, cuando esta extensión entre 20 y 40 m2 aumenta el área total de la vivienda a más de 170 m2, se requiere el permiso de construcción (Decreto No. 2011-1771 de 5 de diciembre de 2011).
Aquellos que pretenden cambiar el destino de un edificio cambiando la estructura o fachada portante: por ejemplo, transformar un granero en una sala de estar mediante la perforación de aberturas para puertas y ventanas.
Todo el trabajo relacionado con un edificio catalogado como monumento histórico o ubicado en un área protegida.

¿Qué superficie a tener en cuenta?

Hasta ahora, las áreas tomadas en cuenta durante un permiso de construcción fueron determinadas por Shob y Shon (áreas brutas y netas). Estas reglas fueron modificadas por el decreto del 29 de diciembre de 2011. Desde el 1 de marzo de 2012, ahora debemos hablar de superficie y huella.

La superficie del piso

Mientras que el Shob se calculó a partir de las paredes exteriores del edificio, el área del piso representa la suma de los pisos de cada nivel medido dentro del edificio, sin el grosor de las paredes. Posteriormente, el grosor de las particiones, las escaleras, las superficies cuya altura del techo es inferior a 1,80 m, las que se usan para estacionar y los áticos no convertibles se restan de ellas. Solo se incluyen las partes cerradas y cubiertas. Las terrazas de techo, balcones, logias o terrazas están excluidas del cálculo (circular del 3 de febrero de 2012 sobre las modalidades de cálculo del área de piso). Este método de cálculo disminuye mecánicamente el área que se tiene en cuenta para definir las autorizaciones a construir. Ejemplo: para una construcción simple como un garaje con un Shob medido externamente de 20 m2 (5 x 4 m), el área interior del piso deducida de los muros de 0.20 m de espesor es solo 16, 56 m2 (4,60 x 3,60 m).

La huella

Esta es la proyección a nivel del suelo del volumen del edificio al contar el grosor de las paredes, incluidos los salientes y los salientes. Este dispositivo incluye balcones o rampas, piscinas cubiertas o al aire libre, cubiertas o no. No se incluyen los salientes simples no conectados al suelo por los polos. Esta nueva definición de superficie permite a la administración ejercer el control sobre los edificios adjuntos a la vivienda.

¿Cómo aplicar?

El propietario debe contactar con el departamento de planificación urbana del ayuntamiento. Para ello, rellena un formulario específico (Cerfa 13406 * 02, reservado para la casa individual y sus anexos, descargable en service-public.fr o para retirarse en el ayuntamiento). Indica sus coordenadas y las del suelo, su superficie y las superficies creadas, así como la descripción del proyecto de construcción.
El archivo debe incluir ciertos documentos:
Un plan de sitio de la tierra en el municipio.
Una certificación de la conformidad de la instalación de saneamiento no colectiva, y otra certificación de tener en cuenta los riesgos sísmicos, si corresponde.
El proyecto arquitectónico que consiste en:
1. Un aviso que describa el sitio y el diseño de la construcción, los materiales y los colores utilizados.
2. Un plano de planta que muestra las conexiones a las redes públicas.
3. Cortes de planos de fachadas y cubiertas.
4. Un documento gráfico que muestra la inserción de la construcción en el entorno.
5. Fotos situadas en el terreno. El archivo está duplicado en cuatro copias, más cinco copias de los planos. Se solicitan duplicados adicionales en las áreas protegidas.

¿Cómo es la instrucción?

El archivo se envía por correo certificado con AR al ayuntamiento o se deposita en sus servicios contra recibo. En el mes posterior al depósito, el ayuntamiento le avisará si faltan documentos en el archivo, que deberá proporcionar en un plazo de tres meses, y le informará la duración del procedimiento. En principio, el período de instrucción es de dos meses para el permiso de construcción de una vivienda unifamiliar. Pero este período puede extenderse de uno a seis meses en áreas protegidas, que requieren consulta con el arquitecto de los Edificios de Francia.
Después de examinar el archivo, se acepta el permiso, pero puede ir acompañado de requisitos especiales, por ejemplo, sobre el uso de ciertos materiales o colores. Si el municipio rechaza el permiso, da las razones por escrito.

¿Qué pantalla predice?

Dentro de los ocho días de la aceptación, el ayuntamiento publica un extracto de su decisión por dos meses. El beneficiario debe, por su parte, colocar en su lote una placa visible, durante toda la duración del trabajo, indicando su nombre, la fecha y el número de la autorización, la naturaleza del proyecto, la superficie del terreno, el área del piso y la altura del edificio, la dirección del ayuntamiento donde se puede consultar el archivo. El propósito de esta publicación es informar al vecindario del proyecto y permitirles desafiarlo, si sienten que están siendo perjudicados. Debido a que el permiso es emitido por el ayuntamiento solo está sujeto a los derechos de recurso de terceros.

¿Cómo está funcionando el sitio?

El trabajo debe comenzar dentro de los dos años posteriores a la obtención del permiso y no debe interrumpirse por más de un año; de lo contrario, se cancelará el permiso.
Desde el inicio de las obras, el propietario debe declarar la apertura del sitio de construcción al ayuntamiento, entregándole el formulario Cerfa 13407 * 02 o enviándolo por correo certificado con AR. De la misma manera, será necesario informar a la administración del final del sitio de construcción mediante el formulario específico Cerfa 13408 * 02.
Esta declaración de finalización del trabajo también certifica que se encuentran en conformidad con los previstos por la autorización. Se adjuntan ciertos documentos de respaldo, como el certificado de cumplimiento con las reglas de accesibilidad o las reglas sísmicas.
La administración tiene un período de tres meses para cuestionar la conformidad del trabajo, que puede extenderse a cinco meses en áreas protegidas. Durante este período, la administración puede ir al sitio para verificar la finalización exitosa de las operaciones. Cuando encuentra anomalías, avisa al licenciatario para que haga el trabajo necesario para poner las cosas en orden. Si la regularización no es posible, puede imponer la demolición del trabajo.
Dentro de los 90 días posteriores al momento en que se puede utilizar el local, incluso si aún queda trabajo por hacer, el propietario debe informar a la oficina de impuestos sobre la creación de nuevas superficies o el cambio de destino de un local. .

¿Deberíamos llamar a un arquitecto?

En principio, la asistencia de un arquitecto es obligatoria para cualquier construcción (artículo L. 431-1 del código de planificación urbana). Sin embargo, un individuo está exento de este remedio si el área del piso y la huella no exceden los 170 m2 (Artículo R431-2). Pero, cuando una extensión, si la nueva superficie conduce a la construcción total supera los 170 m2, se requiere la intervención de un arquitecto.

Anotar :

El decreto 2012-677 del 7 de mayo de 2012 especificó las áreas que deben considerarse que involucran la exención de un arquitecto. La huella que se debe considerar es la de la proyección del edificio que constituye las superficies del piso. Se excluyen del cálculo de 170 m2, áreas no cerradas o cubiertas como logias o corredores, así como áreas de estacionamiento. Por otro lado, se trata de una galería cerrada, contigua a la construcción.

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